מבחן הסכמי הגג: 592 אלף דירות על הנייר, 253 אלף בשיווק

הסכמי הגג נועדו לייצר קפיצה מהירה בהיצע הדיור: המדינה והרשות המקומית מסכמות על שכונות חדשות, פיתוח ותשתיות, והקרקעות אמורות להתקדם לשיווק ולבנייה. אולם תמונת המצב עד 31 בדצמבר 2025 מלמדת על פער ניכר בין ההתחייבות לבין המימוש: 46 הסכמים כללו 591,631 יחידות דיור למגורים, ורק 253,384 מהן שווקו בהצלחה — מכרז שבו נבחר זוכה. מדובר ב־42.83% מהיעד הכולל.

זהו נתון חשוב, אך יש לקרוא אותו בזהירות. יחידה שנכללה בהסכם גג היא יעד תכנוני ותקציבי. יחידה ששיווקה הצליח עברה שלב נוסף, אך גם היא עדיין אינה בהכרח דירה שבנייתה החלה, קל וחומר דירה שנמסרה לרוכשים. בין חתימת ההסכם לבין קבלת מפתח נמצאים תכנון מפורט, פיתוח, מכרז, רישוי, בנייה והקמת שירותים עירוניים.

המספר הגדול והפער שמאחוריו

הסכמי הגג נולדו בהחלטת ממשלה מאוקטובר 2013, ככלי להסרת חסמים בשוק הדיור. המדינה אמורה לסייע בתכנון, במימון פיתוח ובתשתיות; הרשות המקומית נדרשת להיערך לקליטת תושבים חדשים ולהנפקת היתרי בנייה. לכן ההסכם נמדד לא רק בכמות הקרקעות שייכללו בו, אלא גם ביכולת להפוך את הקרקע לשכונה מתפקדת.

מתוך כלל ההסכמים, 26 נחתמו באמצעות רשות מקרקעי ישראל וכללו 384,072 יחידות. בהסכמים אלה שווקו 171,881 יחידות, או 44.75%. 20 הסכמים נוספים של משרד הבינוי והשיכון כללו 207,559 יחידות, ומהם שווקו 81,503 יחידות בלבד — 39.27%.

אין פירוש הדבר שכ־338 אלף דירות "תקועות" כולן. חלק מהפער נובע מגילם של ההסכמים. הסכמים שנחתמו ב־2025 מגדילים מיד את היקף היעדים, אך טרם הספיקו להגיע לשלב השיווק. כך למשל, ההסכם השלישי בהרצליה כלל 22,006 יחידות, ההסכם השני בנתיבות כלל 17,000 יחידות, וההסכם ברמת השרון כלל 20,649 יחידות — ובמועד חיתוך הנתונים טרם שווקו בהם דירות.

גם התמונה בין הערים אינה אחידה. בבית שמש שווקו 15,597 יחידות לעומת 14,422 שנכללו בהסכם המקורי, בעקבות שינויי תוכניות והגדלת זכויות. גם בהסכם השני בקריית גת ובמסגרת ההסכם הראשון באופקים השיווק עלה על ההיקף המקורי. מנגד, בטבריה שווקו 356 מתוך 7,418 יחידות, בערד 396 מתוך 5,000, באשדוד 4,514 מתוך 30,256, ובטירת כרמל 1,230 מתוך 8,494.

לא רק קרקע: הכבישים, המים והרישוי

החסם הראשון הוא הפער בין תוכנית מאושרת לביצוע ממשי. שכונה חדשה זקוקה לכבישים, תחבורה ציבורית, חיבורי מים וביוב, ניקוז, חשמל, גנים, בתי ספר ומבני ציבור. בנק ישראל הצביע על תשתיות התחבורה והמים כחסמים המעכבים הסכמי גג קיימים, ועלולים לעכב גם את מודל מגה־הסכמי הגג.

היקף ההתחייבות הכספית ממחיש את מורכבות המהלך. אומדני עלויות הפיתוח שאושרו להסכמים עמדו על 74.287 מיליארד שקל, ועוד 11.533 מיליארד שקל יועדו למוסדות ציבור ולמנגנון "ישן מול חדש". אלה סכומים שנועדו לאפשר בנייה בקנה מידה נרחב, אך התקציב לבדו אינו מחליף ביצוע מתואם בין משרדי ממשלה, חברות תשתית, רשות מקומית ויזמים.

חסם נוסף הוא הרישוי. בהחלטת הממשלה לקידום מגה־הסכמי גג נקבעו תנאים ובהם לפחות 15 אלף יחידות דיור בתוכניות מפורטות, קצב שיווק מינימלי של 5,000 יחידות בשנה, והיערכות רשות הרישוי המקומית לאישור בקשות להיתרי בנייה בתוך 90 יום. התנאים האלה מעידים על זיהוי השיווק, ההיתרים וההיערכות העירונית כנקודות שבהן פרויקטים עלולים להתעכב.

הקושי אינו חדש. בבדיקת מבקר המדינה נמצא כי עד סוף 2020 שווקו בהסכמי הגג קרקעות לכ־80 אלף יחידות בלבד — כ־33% מקצב השיווק שנגזר מיעדי הממשלה לאותה תקופה. ב־11 רשויות שנבדקו הונפקו היתרי בנייה בממוצע לכ־23% בלבד מהיחידות בתוכניות; הטווח נע מ־7% בבאר יעקב ועד 58% בראש העין.

האתגר העירוני: דירות דורשות גם הכנסות ושירותים

שכונה חדשה אינה מורכבת מדירות בלבד. אלפי תושבים נוספים יוצרים צורך מיידי בחינוך, ניקיון, רווחה, תחזוקה, תחבורה ושירותים קהילתיים. מנגד, ההכנסות מארנונת מגורים אינן בהכרח מכסות את העלות השוטפת של השירותים האלה. לכן שטחי מסחר ותעסוקה הם רכיב מרכזי באיזון הכלכלי של עיר מתפתחת.

כאן מתגלה חולשה נוספת: עד יוני 2020 שווקו בהסכמי הגג כ־1.3 מיליון מ״ר מתוך 17.6 מיליון מ״ר של שטחי תעסוקה — כ־7% בלבד. מבקר המדינה הזהיר כי "תוספת בנייה ניכרת של יח״ד ללא תוספת מספקת של מקורות הכנסה נוספים, ובפרט ארנונה עסקית, עלולה לפגוע ביכולתן של הרשויות לספק בעתיד שירותים ברמה נאותה לתושבים".

מכאן נובע מתח מובנה. המדינה מבקשת להגדיל במהירות את היצע הדירות, אך הרשות המקומית נדרשת לשאת לאורך שנים בעלויות של שכונות חדשות. כאשר המסחר, התעסוקה ומוסדות הציבור אינם מתקדמים במקביל למגורים, התושבים הראשונים עלולים לפגוש עומס על שירותים קיימים, זמן נסיעה ארוך יותר ומחסור במענה קרוב לבית.

משרד הבינוי והשיכון כלל בתוכנית העבודה שלו ל־2026 יעד של הסרת חסמי שיווק וקידום פיתוח תשתיות בשכונות חדשות. זהו צעד שמכיר בכך שהצלחת ההסכמים תלויה לא רק בכמות יחידות הדיור שנחתמה, אלא ביכולת לחבר בין הקרקע, הפיתוח והעיר עצמה.

מה המשמעות לזוגות צעירים ולמחירי הדירות

עבור זוג צעיר, הכותרת על הסכם גג אינה לוח זמנים לדירה. בבחינת אזור חדש חשוב להבחין בין קרקע שנכללה בהסכם, קרקע ששיווקה הושלם, פרויקט שקיבל היתר, אתר שכבר נבנה ושכונה שבה מתוכננים מוסדות ציבור ותחבורה. כל שלב משנה את רמת הוודאות ואת מועד האכלוס האפשרי.

נתוני המחירים מציגים תמונה מעורבת. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הדירות עלו ב־0.1% בהשוואה הדו־חודשית של מאי–יוני 2026 לעומת אפריל–מאי 2026, אך ירדו ב־1.5% לעומת התקופה המקבילה שנה קודם. המחיר הממוצע הארצי בעסקאות ברבעון השני של 2026 עמד על 2.435 מיליון שקל. לכן עיכוב בהרחבת ההיצע העתידי משמעותי במיוחד למשקי בית הממתינים לדירה בערים מתפתחות.

הקשר בין שיווק קרקעות למחיר אינו מיידי ואינו חד־כיווני. רמ״י ייחסה את ההאטה בקצב השיווקים ב־2026 גם לחסמים במימוש תוכניות גדולות, אך גם למלאי דירות גבוה אצל יזמים, לריבית גבוהה ולירידה בהתעניינות במכרזים. עד 28 בספטמבר 2026 הוצעו במכרזי רמ״י 35,143 יחידות בלבד, ונסגרו מכרזים עבור 22,845 יחידות; במהלך 2025 כולה נסגרו מכרזים עבור 48,406 יחידות.

בטווח הקצר, מלאי קיים וחולשה בביקוש עשויים למתן את השפעת הירידה בשיווקי הקרקע. בטווח ארוך יותר, אם הביקוש יתאושש בלי צנרת מספקת של קרקעות מתוכננות, תשתיות, היתרים ובנייה, הפער עלול להפוך ללחץ על ההיצע.

מבחן הסכמי הגג, אפוא, אינו מסתכם במספר הדירות שנחתמו על הנייר ואפילו לא במספר המכרזים שבהם נבחר זוכה. המבחן הוא הרצף כולו: תוכנית מפורטת, תקציב, תשתית, מכרז, היתר, בנייה, מוסדות ציבור ואכלוס. הנתון של כ־253 אלף יחידות ששיווקן הושלם מתוך כ־592 אלף מראה שיש צנרת משמעותית של דיור עתידי — אך גם שהדרך מדירה מתוכננת לבית שאפשר לחיות בו עדיין ארוכה.